Immobilien ABC
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A
Eine Amortisation enspricht der Tilgung einer Verbindlichkeit. Bei einer Hypothek ist eine direkte Amortisation durch jährliche Ratenzahlungen möglich; Schuld und Zinsbelastung nehmen dadurch ab. Die Einkommenssteuern steigen jedoch, weil sich die Schuldzinsen, die vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind, verringern. Bei der indirekten Amortisation zahlt der Hypothekarnehmer die jährliche Amortisation auf ein Säule-3a-Konto ein.
Attika – ist die oberste, meist luxuriöse Wohnung in einem freistehenden Mehrfamilienhaus. Im Unterschied zu einer regulären Dachwohnung verläuft sie über das ganze Stockwerk und verfügt meistens über eine sehr grosse Terrasse und eine beeindruckende Aussicht.
Das Aufrichte-Fest wird gefeiert, wenn der Rohbau eines Gebäudes und der Dachstuhl bzw. das Dach und damit der höchste Punkt des Gebäudes
fertiggestellt sind. Traditionell wird das Fest vom Bauherrn ausgerichtet und gilt als Dank an die Handwerker, heute auch Eigentümer und alle, die zum Gelingen des Baus beitragen.
Unter Ausnützungsziffer versteht man die maximal – teilweise auch minimal – zulässige Überbauung eines Grundstücks. Sie steht im Zonenplan und der zugehörigen Bau-und Nutzungsordnung der jeweiligen Gemeinde. Eine Ausnützungsziffer von 0.4 beispielsweise bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 entspricht einer maximalen Bruttogeschossfläche von 400 m2. Ausnützungsziffern verschwinden jedoch über kurz oder lang: Viele Gemeinden haben bereits umgestellt und regeln in den Bauvorschriften für Bauten nur noch Gesamthöhe, Grenzabstand und Gebäudeabstand. Auch Vorschriften zur Dichteziffer in Form der Baumassenziffer oder Mindestflächen an Freiraum sind möglich.
B
Ein Stück Land wird «gemietet», es wird in der Regel ein Baurechtszins und eine Dauer vereinbart. Im Gegenzug bekommt der Baurechtnehmer das Recht das Grundstück zu bebauen und zu nutzen. Je nach Vereinbarung kann eine Entschädigung zugunsten des Baurechtsnehmers für die Weiternutzung des Gebäudes (Verlängerung des Baurechts oder Auflösung des Baurechts) zur Auszahlung gelangen (Heimfallentschädigung).
Damit die Eigentumsrechte an einem Grundstück auf mehrere Eigentümer (spätere Erben oder neue Stockwerkeigentümer) aufgeteilt werden kann, muss der aktuelle Eigentümer durch einseitige Erklärung Stockwerkeigentum begründen. Eine solche Begründungserklärung oder ein Begründungsvertrag muss beim Grundbuchamt öffentlich beurkundet werden. Es werden die genauen Gebäudeanteile jedes Eigentümers geregelt und damit die Berechnungsgrundlage für den Kostenanteil von Unterhalts- und Betriebskosten geschaffen.
Die Bruttogeschossfläche setzt sich aus der Summe aller Wohn- und Arbeitsräume zusammen. Dazu gehören alle Grundflächen inkl. Wänden und Wandaufbauten wie Dämmung und Putz – die Aussenmasse sind entscheidend. Neben Küche, Bäder, Wohnzimmer zählen also auch Wintergarten, Werkstatt, Keller, Korridore und Aussentreppen dazu. Einzig Vor- und Rücksprünge an Aussenflächen des Gebäudes zählen nicht zur Berechnung.
Übrigens: Für die Ausnützungsziffer zählt nur die anrechenbare Bruttogeschossfläche des Hauses. Dazu werden alle Flächen des Gebäudes abgezogen, die nicht zur Wohn- und Arbeitsfläche gezählt werden, also z.B. Heizräume, Waschküchen, Räume für Gebäudeanlagen, unbeheizte Keller- und Dachräume oder Balkonflächen.
D
Auf einem Grundstück eingetragene Dienstbarkeiten (auch Servituten) zeigen Einschränkungen oder Erweiterungen (Pflicht oder Recht) der Eigentumsrechte auf. So stellt z.B. das Baurecht eine Dienstbarkeit dar, die übertragbar und vererblich ist. Sie berechtigt, auf einem fremden Grundstück einen Bau zu erstellen oder diesen beizubehalten.
In einer Dienstbarkeit kann auch eine Kostenbeteiligung der berechtigten Grundstücke am Unterhalt geregelt werden. Diese Einträge können nur von beiden Parteien durch eine unterzeichnete Löschungsbewilligung aufgehoben werden. Beim Erwerb eines Grundstücks gilt es immer, die Dienstbarkeiten genau zu prüfen.
E
Zur Erschliessung eines Grundstücks gehört neben der Anbindung ans Strassennetz auch der Anschluss ans Strom-, Wasser- und Abwassernetz. Insbesondere beim Kauf eines unbebauten Grundstücks gilt es genau zu klären, ob es bereits erschlossen ist bzw. welche Kostenfolge eine entsprechende Erschliessung mit sich bringt.
G
In einem Gestaltungsplan wird festgelegt, wie ein (grösseres) Gebiet bebaut werden kann. Darin enthalten sind Nutzweise, Zweckbestimmung der Bauten, aber auf Gebäudehöhe und -länge, Architektur, Erschliessung und Umgebungsgestaltung. Meistens wird ein solcher Plan von der Gemeinde in Zusammenarbeit mit einem Raumplaner und in Absprache mit der Bauherrschaft und kantonalen Stellen erstellt.
Ein Grundpfandrecht ermöglicht es dem Eigentümer einer Immobilie, das Objekt als Sicherheit für bestimmte Gegenleistungen einzusetzen. Meistens handelt es sich beim Grundpfand um eine Liegenschaft oder eine Eigentumswohnung als Absicherung für eine Baufinanzierung.
Durch die Grundpfandverschreibung kann eine Forderung abgesichert werden. Für diese Forderung haftet der Schuldner mit seinem ganzen persönlichen Vermögen.
K
Katasterpläne sind massstabsgertreue Karten von Grundstücken und Liegenschaften. Sie enthalten Grösse und Lage sowie Nutzungsart des Objekts, Strassen und Parzellen. Gepflegt wird das Verzeichnis vom Grundbuchgeometer.
L
Der absolute Landwert ist gleichbedeutend mit dem Kaufpreis, welcher für ein vergleichbares, unbebautes Grundstück unter normalen Verhältnissen erzielt werden kann. Der relative Landwert entspricht dem Preis eines bebauten Grundstückes.
Lex Koller ist die umgangssprachliche Bezeichung für das Bundesgesetz, welches den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland regelt. Hier steht fest, inwieweit Ausländer*innen und ausländische Firmen Grundstücke in der Schweiz erwerben dürfen. Vorausgegangene Regelungen waren die Lex Furgler und die Lex von Moos.
M
Maisonette (frz. Häuschen) ist eine Wohnung, die über mindestens zwei Stockwerke verfügt.
Der Marktwert ist der geschätzter Durchschnittspreis, den die Immobilie aktuell am Markt erzielen könnte. Dabei fliessen Kriterien wie Lage, Ausbau, Zustand und Grundriss sowie vergleichbare Objekte in die möglichst genaue und unabhängie Bewertung ein. Der Marktpreis ist hingegen der effektiv bezahlte Preis fürs Objekt. Dieser kann unter oder über dem Marktwert liegen.
Das Qualitätslabel MINERGIE ist eine geschützte Schweizer Marke und ein Zertifikat für nachhaltig erstellte oder modernisierte Gebäude. Dabei müssen Vorgaben an Gebäudehülle, Lüftung und Energieverbrauch erfüllt werden. Oft wird ein Gebäude heute nur anlehnend an die Minergie-Standards gebaut und aus Kostengründen nicht mehr zertifiziert.
N
Wenn es bei einer Immobilie verschiedene Eigentümer gibt, ist deren Nutzung und Verwaltung in der Nutzungs- und Verwaltungsordnung regelt. Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen, ausser es werden besondere Regelungen erstellt. In der NVO werden z.B. Eigentumsverhältnisse, Miteigentumsquoten, Vorkaufsrecht, Instandhaltungs- und Unterhaltspflichten sowie Kosten und Haftung festgehalten.
P
Wird eine Immobilie pfandfrei verkauft, so müssen die im Grundbuch eingetragenen Pfandrechte zuerst gelöscht werden. Dafür dient die Pfandentlassung, auch Pfandfreigabe genannt.
S
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird man automatisch zum Stockwerkeigentümer und ist damit Miteigentümer mit Sonderrechten. So teilen sich die Stockwerkeigentümer ein Grundstück und ein Gebäude, die Wohnung, zugehörige Kellerräumlichkeiten und Parkplätze untersteht jedoch der alleinigen Nutzung. Das Stockwerkeigentum ist gesetzlich geregelt.
V
Wird eine Hypothek vor deren Ablauf aufgelöst, verlangt die jeweilige Bank vom Schuldner eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Penalty entspricht dem entgangenen Zins, den die Bank für die Restlaufzeit erhalten hätte.
Z
Das Zahlungsversprechen stellt für die verkaufende Partei einer Immobilie eine finanzielle Sicherheit dar. Damit garantiert das Kreditinstitut (Bank oder Versicherung) des Käufers die Zahlung an den Verkäufer. Ein Zahlungsversprechen erstellt ein Finanzinstitut jedoch nur nach eingehender Prüfung der Tragbarkeit. Auch wird überprüft, ob Markt- und Verkaufswert der Immobilie übereinstimmen.